Metodologia
Symulacja miesiąc po miesiącu
Kalkulator nie mnoży jednej raty ani jednego czynszu przez liczbę lat. Każdy miesiąc jest liczony oddzielnie.
Dzięki temu może uwzględnić zmianę czynszu, zmianę oprocentowania, spadek salda kredytu, wzrost albo spadek wartości nieruchomości, miesięczne wpłaty do portfela oraz moment całkowitej spłaty kredytu.
Wspólne oszczędności początkowe
Oba scenariusze rozpoczynają się z tą samą kwotą oszczędności. Zapobiega to porównaniu, w którym zakup otrzymuje wkład własny, a najem dodatkowy kapitał z innego źródła.
W najmie od oszczędności odejmowane są koszty wejścia i zamrażana jest kaucja. Przy zakupie odliczane są wkład własny i koszty płatne gotówką. Pozostałe środki mogą być inwestowane albo pozostawione jako gotówka.
Harmonogram kredytu
Dla rat równych wysokość raty jest obliczana na podstawie bieżącego salda, miesięcznej stopy procentowej i liczby rat pozostałych do końca.
Dla rat malejących część kapitałowa jest rozdzielana na okres spłaty, a odsetki są liczone od aktualnego salda.
Po zmianie oprocentowania rata równa jest przeliczana z pozostałego zadłużenia, a nie ponownie z pierwotnej kwoty kredytu.
Zmiana kosztów w czasie
Wzrost odstępnego i innych kosztów rocznych jest stosowany po każdych pełnych 12 miesiącach. Wartość nieruchomości oraz portfel inwestycyjny są aktualizowane zgodnie ze stopami wpisanymi przez użytkownika.
Założenia mogą być dodatnie albo ujemne. Kalkulator dopuszcza scenariusz spadku wartości nieruchomości lub ujemnego wyniku inwestycji.
Inwestowanie miesięcznej różnicy
Po obliczeniu pełnego miesięcznego obciążenia najmu i zakupu kalkulator ustala tańszy wariant. Wybrana część różnicy jest dopisywana do portfela tańszego scenariusza.
Jeżeli tańszy jest najem, wpłata trafia do portfela najemcy. Jeżeli tańszy staje się zakup, wpłata trafia do portfela właściciela. Mechanizm działa symetrycznie.
Majątek końcowy
Majątek najemcy obejmuje portfel inwestycyjny, pozostałą gotówkę oraz odzyskiwaną część kaucji.
Majątek właściciela obejmuje wartość nieruchomości pomniejszoną o saldo kredytu, powiększoną o portfel i gotówkę.
W głównym porównaniu można uwzględnić także koszty hipotetycznej sprzedaży, aby wartość właściciela była bliższa kwocie możliwej do uwolnienia po zakończeniu scenariusza.
Koszty nieodzyskiwane
Po stronie najmu są to między innymi odstępne, koszty lokalu, prowizje, przeprowadzki i nieodzyskana część kaucji.
Po stronie zakupu są to między innymi odsetki, prowizje, podatki, ubezpieczenia, bieżące utrzymanie, naprawy oraz koszty sprzedaży.
Wkład własny i spłacona część kapitału nie są zaliczane do kosztów nieodzyskiwanych, ponieważ zwiększają udział właściciela w nieruchomości.
Zaokrąglenia
Raty, odsetki, spłata kapitału, salda i pozostałe wartości pieniężne są rozliczane do pełnych groszy na poziomie miesięcznych operacji. Ostatnia rata jest korygowana tak, aby saldo kredytu zakończyło się dokładnie na zero.
Charakter wyniku
Kalkulator przedstawia model scenariuszowy. Nie przewiduje decyzji banku, przyszłych cen mieszkań, wysokości stóp procentowych ani wyniku inwestycji.
Jego zadaniem jest pokazanie skutków określonych założeń, a nie wydanie indywidualnej rekomendacji finansowej.
Stan metodologii: 14 lipca 2026 r.
Ograniczenia
Czego wynik nie pokazuje?
Model finansowy nie wycenia jakości życia ani bezpieczeństwa emocjonalnego. Nie uwzględnia wartości swobody przeprowadzki, możliwości remontowania lokalu według własnych potrzeb, stabilności umowy najmu, ryzyka utraty dochodu ani czasu poświęcanego na utrzymanie nieruchomości.
Nie ocenia również zdolności kredytowej i nie potwierdza, że bank udzieli kredytu na podanych warunkach.
Duża część wyniku zależy od wieloletnich założeń. Różnica jednego punktu procentowego powtarzana przez kilkanaście lub kilkadziesiąt lat może prowadzić do znacznej zmiany majątku końcowego.